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新樓市新趨勢新邏輯——遇見·2022跨年秀收官

2022-01-06 15:42| 發布者: admin| 查看:

2021年樓市關鍵詞是什么？

回首2021年，房地產形勢復雜多變，一季度陽光普照，二季度陡然回調，三季度至暗時刻，四季度重啟預期。市場如此脆弱，房企躺平之快，土地降溫之快，市場信心之冷，都大大超出預期。

1月5日晚上7點，《老王說房》遇見2022·新樓市新趨勢新邏輯——跨年秀如約而至。

這場含金量極高的跨年秀中，暨南大學特聘研究員、中國首批房地產估價師、中房研究院灣區分院院長、深圳市房地產中介協會副會長、中國房地產估價師與經紀人學會高級顧問、同致行/老王說房/房產大象/同致誠創始人王波博士，從六個復盤、四大變局、三大壓力、六大猜想、三大信號等維度展開，為粉絲朋友帶來了精彩紛呈的思想盛宴。

我們梳理了文字版干貨，宏觀視野，洞察先機，把握趨勢，指導決策，歡迎收藏轉發。

重磅干貨一圖看懂

六個復盤

2021年年初，王波博士提出2021年樓市六大預判，如今回望，我們精準預測了五個。

預判一：全面開啟剛需主導時代

預判二：房地產全面邁入都市圈時代

預判三：房價深度分化，城市外部、內部波動

預判四：“房住不炒”是底線，“因城施策”更精準

預判五：“三道紅線”執行，加快房企競逐跨界

預判六：房屋消費“摩擦現象”常態化

四大變局

回顧2021年樓市，王波博士總結我們正面臨四大變局：

變局1：史上最嚴格、最精準的房地產管控

2021年，住建部提出建立“人、房、地、錢”四位一體的聯動新機制，因城施策、因地制宜，堅持從實際出發，不搞“一刀切”。

我們認為，“人”即住房需求，滿足居民合理住房需求，打擊假離婚、假結婚、假人才等投機行為；“房”即住房供給，既要保證住房的多渠道供給，又要對熱點區域或熱點樓盤限價；“地”即穩地價，22城土拍“兩集中”制，溢價率不超過10%，買地資金不得超過年度銷售額的40%；“錢”即收緊信貸，房地產融資管理“三線”“四檔”，防范系統性金融風險。

變局2：全球房價暴漲，國內庫存增加，壓力巨大

疫情導致全球經濟低迷，為了應對疫情沖擊，幫助提振經濟，2021年全球主要央行普遍采取了寬松的貨幣政策立場。

在房地產領域，全球房價呈現兩極分化，國外房價大漲，國內堅持房住不炒主基調，樓市“穩”字當頭，部分城市商品房庫存量達到高峰，去化周期變長。

變局3：房企暴雷，價格回調，置業思維改變

對于房地產行業來說，2021年的冬天比往年更冷一些。購買了房企理財產品的投資者，這個冬天更難捱。

近年來房企融資通道受限，發行理財產品成為業內流行的融資手段。然而，今年下半年以來，理財產品違約的“暴風雨”蔓延到房地產領域。

變局4：實業下降，人口拐點，需求生變

因原材料、運輸、能源等成本持續上漲，多家龍頭企業宣布漲價。2021年10月12日，海天味業發布公告稱，主要產品調整幅度為3%-7%不等。

2021年“三孩生育政策”來了，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。預計“十四五”期間，我國人口將進入中度老齡化階段，2035年前后進入重度老齡化階段。

2021年樓市波瀾壯闊，“黑天鵝”與“灰犀牛”交織，慢變量促成市場變局。如何在不確定性中錨定確定性，借助確定性的力量穿越周期。我們需要理性正視房地產市場的周期，而不是恐懼。

三大壓力

王波博士研判，未來，消費、出口、投資“三架馬車”面臨著三大壓力。

壓力1：消費端：內需增長乏力，消費動力不足

截至2021年11月，社會消費品零售總額為41043億元，同比增長3.9%，增速不及疫情前7%-11%的水平。

壓力2：出口端：全球疫情波動，出口不確定性加大

2021年前11個月，我國出口總額30779.76億美元，同比增速21.8%。無論是總量還是增速，都創下2015年以來的新高。目前全球疫情形勢嚴峻，多個國家疫情出現爆發勢態，未來或將對出口造成一定不利影響。

壓力3：投資端：基礎設施投資，拉動效果尚不可知

自2015年以來，全國固定資產投資額整體呈下降趨勢，尤其是2018年到2021年，出現四連降。

六大猜想

2022年樓市趨勢如何，王波博士結合對房地產行業三十多年的深度洞察，提出“2022年樓市六大猜想”：

猜想1：房價調控雙拐點，市場進入“半計劃”模式

2021年12月8日-10日召開的中央經濟工作會議，為2022年樓市定調，提出堅持“房住不炒”的定位，加強預期引導，探索新的發展模式。堅持租購并舉，推進保障性住房建設，支持商品房更好滿足購房者合理住房需求，因城施策促進房地產也良性循環和健康發展。

如何理解“合理住房需求”？剛需上車的首套房（商品房、保障房）、改善換房再置業（商品房、人才房）、為后代提前配置房產（商品房）、用于家庭資產保值（商品房）。

猜想2：市場分化加劇，經濟向核心城市聚力

從全國商品房銷售面積、銷售金額的表現來看，東部地區遠遠超過中部地區、西部地區、東北地區。

房地產已經形成“四極一帶”格局，“北極”有京津翼、“東極”有長三角、“南極”有大灣區、“中極”有成渝，未來全國最具價值的地方就在“四極一帶”范圍內。

猜想3：金融環境寬松，將會利好地產

降準+降息+降房貸利率，三重奏，釋放流行性，給房地產市場帶來三大影響：

其一，全面降準，降息預期，進一步降低購房成本；其二，全面降準，緩解企業資金壓力，企業穩定經營，增加收入和就業，間接刺激住房消費；其三，金融調控目的，不是為了打垮樓市，而是要穩定樓市，引導開發商良性發展。

猜想4：共同富裕的威力，讓房企格局重新洗牌

共同富裕是要促進形成公平競爭的市場環境，為各類市場主體特別是中小企業創造廣闊的發展空間，形成高效規范、公平競爭的市場環境。在做好蛋糕的基礎上分好蛋糕，不是對存量蛋糕進行壓縮分配。

猜想5：向市場“低頭”，開發商回歸“產品主義”

這兩年，因交付貨不對板，引發的業主維權糾紛屢見不鮮。最近，深圳寶安某豪宅小區，距離入伙還有一年時間，樓體外立面大面積瓷磚脫落，業主不滿交付縮標維權。

房企未來的出路在哪里？王波博士提出了四點思考：一是重新審視過往價值觀，二是重新回歸“產品主義”，三是學習“工匠精神”，四是積極承擔社會責任。

猜想6：“元宇宙”沖擊認知，地產營銷新趨勢

從3G時代到5G時代，從60、70后用戶到80、90后用戶，從一二線城市到下沉市場，從草根直播到商業直播，營銷模式正發生翻天覆地的大變革。

2021年11月23日，在虛擬世界平臺里，一塊數字化土地被賣出1552萬元人民幣的高價，買家是紐約的一家游戲公司，這比現實中曼哈頓的平均房價還要高。

地產行業出現新的營銷思路。萬科2021年總部最佳新人獎，不是真人，而是一位虛擬數字人。在算法加持下，崔筱盼以遠高于人類千百倍的效率在應收/逾期提醒工作中大顯身手。

最后，王波博士還提出了判斷市場回暖的“三大信號”。信號1：政策全面寬松，支持“合理需求”。信號2：金融全力支持地產開發、銷售；信號3：庫存減少，供求矛盾得以緩解。

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