1月7日，由中房研究院ICR、365房評、365財經、潮青商會、金概率集團聯合主辦的“2022中房研究院ICR年會暨第三屆粵港澳大灣區發展論壇”在深圳隆重舉行，峰會首次集結全國百城地產流量大V，共同探討大數據時代地產流量運營路徑。
會上，同致行集團董事長、暨南大學特聘研究員、中房研究院大灣區分院院長、房產大象、老王說房創始人王波發表了主題演講《預見光明的灣區樓市》暨《粵港澳大灣區城市與房地產發展趨勢白皮書》發布。王波董事長總結了2021年房地產的四大變局，同時還對2022年樓市進行了六大預判。
王波董事長表示，剛剛過去的2021年，最大的變局當屬調控政策，其形容為“史上最嚴格、最精準的房地產管控”。
第二大變局是國內庫存增加，壓力巨大，庫存量在近7年來達到了最高峰。不過也要分城市來看，庫存最嚴重的其實是二線城市，一新城市庫存比較少。
第三大變局是房企爆雷，價格回調，置業思維改變。王波董事長指出，如今房地產發展具體要分城市來考量。目前中國的城市化率現在已經達到了64%，非常之高，快速城市化、農民進城的紅利已經消失。
第四大變局是實業下降，人口拐點，需求生變。他指出，第7次人口普查的結果是很震撼的，全國356個城市里面，20個城市屬于青壯年階段，198個已經進入了輕度老齡化社會，136個城市已經是中度老齡化城市。
而展望2022年，王波董事長首先預測房價、調控“雙拐點”會到來，房地產行業會邁入到“半計劃”時期。“半計劃”意味著二手房、一手房均會收到政府的計劃管控，他說，“現在的政府已經在人、房、地、錢四個方面做全面管控。”
同時，市場分化加劇，經濟向核心城市聚力。華東和華南沿海地區成交會非?；鸨?，而三四線城市壓力會非常大。
第三，他大膽預計金融環境會相對寬松，將會利好地產。他指出，雖然金融不會直接進入房地產，但是相信金融扶持實業，對地產的傳導作用大概要半年左右的時間，因此“今年四季度房地產市場應該有所回暖”。
第四，共同富裕的威力，將會使房企格局重新洗牌。
第五，房地產開發商的開發模式會改變，最終向市場“低頭”，回歸“產品主義”。他認為“做好產品是市場的大趨勢”。
第六，他也著重提到了近期大熱的“元宇宙”概念，認為在這一新概念的沖擊認知下，地產營銷會出現新趨勢，甚至會深入到管理，甚至整個公司的運營系統里面。
最后，王波董事長還介紹了《粵港澳大灣區城市與房地產發展趨勢白皮書》主要的研究內容。談及為何研究粵港澳大灣區，他認為這里“最有發展前途”。他說：“為什么深圳的房價貴？為什么東莞的房價會貴？是因為土地供應少，深圳的土地開發使用量已經達到了46%，有人說48%。東莞的土地使用量38%。”他指出，實際上是城市的開發強度已經達到了基本飽和狀態，考慮到生態和環境因素，一個城市大概能拿來做建設用地的土地只有一半，深圳土地使用接近于飽和。
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